Dampak kenaikan NJOP merembet kemana-mana.
Kenaikan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dalam beberapa tahun terakhir membuat Suprapto (74), bukan nama sebenarnya, pusing bukan kepalang. Sudah tiga tahun berturut-turut sejak 2014, PBB rumah tinggalnya di Cinere, Depok, naik hingga hampir 300%.
Pada 2014, PBB yang ia bayar baru RP 989.965. Tahun berikutnya, seiring kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dari Rp1,274 juta menjadi Rp 3,1 juta per meter persegi (m2), PBB yang harus ia bayar melonjak menjadi Rp 1.970.335. Kini meski NJOP tanah dan bangunannya tidak mengalami kenaikan, namun PBB yang kudu ia bayar menjadi Rp 2.950.705.
Pada tahun 2015 ketika terjadi lonjakan NJOP tanah lebih dari dua kali lipat, pensiunan ini mendapat pengurangan PBB sebesar Rp 2.287.530. Tapi tahun ini pengurangan yang dia terima Cuma Rp 1.307.160.
Oh, iya, pemerintah daerah (pemda) memang bisa memberikan pengurangan PBB. Misalnya, kepada warga pensiunan atau yang kewajiban PBB nya di bawah level tertentu. Di Jakarta, keringanan PBB hingga 100% diberikan bagi yang NJOPnya kurang dari Rp 1 miliar.
Kenaikan beban pajak yang besar ini membuat Suprapto kerepotan. Maklum, sejak 1997 ia sudah memasuki masa pensiun dan tak lagi memiliki sumber penghasilan, selain uang pensiun. Untuk meminta keringanan pajak, ia merasa sungkan. “Katanya harus minta surat keterangan tidak mampu dari RT dan lurah,” tukasnya.
Di Jakarta, tingginya NJOP tanah dan bangunan juga melahirkan banyak kisah serupa. Para pemilik tanah dan bangunan yang telah memasuki usia pensiun memilih untuk pindah dari daerah tengah ke pinggir ibukota.
Menurut Risza Bambang, seorang investor property, pembeli potensial yang mencari-cari rumah di daerah Cilandak, Cipete, dan Pondok Indah di Jakarta Selatan, sebagian berasal dari daerah Menteng dan Kebayoran. Sementara yang sebelumnya tinggal di Cilandak, Cipete, dan Pondok Indah menggusurkan diri ke daerah lebih pinggir seperti Pondok Labu dan Cinere. “Kalau kita ngobrol dan tanya alasannya, mereka bilang karena PBB di rumah lama sudah mahal banget,” ujar Risza.
Lonjakan beban PBB yang dialami wajib pajak seperti Suprapto jamak dialami pemilik tanah dan bangunan dari banyak daerah lain. Terutama sejak kewenangan menetapkan dan memungut PBB diserahkan dari Direktorat Jenderal Pajak ke pemerintah daerah (pemda).
Banyak pemerintah daerah tingkat II, memompa NJOP dengan kenaikan yang signifikan, bahkan hingga ratusan persen. Alasannya, harga pasar jauh lebih tinggi sehingga NJOP perlu disesuaikan. Selain itu untuk menaikkan Pendapatan Asli Daerah (PAD).
Tak cuma bagi pemilik tanah dan bangunan, kenaikan NJOP juga berpengaruh terhadap biaya yang harus dikeluarkan calon pembeli property. Sebab, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang harus dibayar pembeli property perhitungannya didasarkan pada NJOP.
Meski begitu, pada praktiknya jual-beli rumah kerap menggunakan patokan di atas NJOP. Hal ini misalnya dialami oleh Mulyani. Awal tahun ini ia membeli rumah seken secara kredit di daerah Larangan, Ciledug, Tangerang. Nilai transaksinya sekitar Rp 700 juta dengan plafon kredit perbankan Rp 500 juta. Sementara total nilai NJOP-nya Rp 265 juta.
Namun, notaris yang ia gunakan tak bersedia menggunakan patokan berdasar NJOP. Alasannya, selisih yang terlalu besar dengan harga pasar bisa menimbulkan pertanyaan dari aparat pajak daerah. Alhasil, patokan yang digunakan adalah plafon kredit dari bank. “Kena BPHTB sekitar Rp 22 juta. Ditambah biaya KPR, notaries, dan lain-lain menjadi Rp 60 juta,” katanya.
Berdasar Peraturan Daerah Kota Tangerang No. 07 tahun 2010, NJOP Bumi dan Bangunan dapat digunakan sebagai dasar pengenaan BPHTB. Artinya, memang tidak ada kewajiban menggunakan NJOP sebagai dasar pengenaan BPHTB.
Bertambahnya beban pajak juga dirasakan investor property seperti Risza. Dia mengakui, kenaikan NJOP memang menambah beban biaya pajak yang ditanggung investor. “Tapi sebesar-besarnya kenaikan NJOP, kena PPh cuma 5%. Jadi bukan faktor penentu,” katanya.
Lagipula, harga jual yang diinginkan investor terikat dengan harga pasar yang berlaku di daerah tersebut. “Memang mengurangi pemasukan bersih. Tapi mau engga mau diterima saja,” imbuh Anton Sitorus, Head of Research Savills PC.
Apalagi, di saat yang bersamaan, daya beli masyarakat juga turun sehingga penjual tidak bisa seenaknya mengalihkan tambahan beban tadi ke pembeli. Dus, pilihan yang tersedia tinggal menahan harga jual setara harga pasar atau malah menurunkan harga untuk menarik pembeli.
Margin laba yang diperoleh memang bisa berkurang mengikuti tambahan beban pajak tadi dari posisi saat ini yang di kisaran 30%-40%. Tapi lagi-lagi, kondisi pasar memang membuat investor terpaksa harap maklum. “Investor sudah terbiasa dengan PPh dan BPHTB. Jadi enggak masalah walaupun mengurangi keuntungan,” kata Aldi Garibaldi, Senior Associate Director, Capital markets and Investment Service Colliers International.
Minat investor terhadap property, kata Risza, juga tidak terlalu terpengaruh oleh kenaikan NJOP. Investor lebih tertarik pada faktor semacam lokasi dan keterjangkauan transportasi. Faktor-faktor ini lebih mempengaruhi minat pembeli.
Kran ke pengembang
Sebenarnya tak cuma perorangan yang terganggu kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) bumi dan bangunan. Para pengembang property ikut merasakan dampaknya. Sebab, alih-alih menyempit harga pasar, terutama yanah malah ikut mengembang menyesuaikan degan kenaikan NJOP.
Sebelumnya harga lahan lebih banyak ditentukan sejumlah faktor, semisal kondisi suplai dan permintaan, akses transportasi, dan lokasi yang dipandang strategis atau tidak. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, NJOP turut membentuk harga lahan bakal lokasi proyek property.
Seiring kenaikan NJOP, masyarakat pemilik lahan, lata Ervan Adi Nugroho, ikut menaikkan harga jual tanah. Besarannya, biasanya mengikuti presentase kenaikan NJOP “Akibatnya biaya pengembang untuk mengakuisisi lahan jadi lebih mahal,” kata Presiden Direktur Paramount Land itu. Tak Cuma kenaikan harga lahan, melonjaknya NJOP membuat beban pajak yang ditanggung developer ikut bertambah. Sebagai penjual property ke konsumen, pengembang terkena Pajak Penghasilan (PPh) 5% dari Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak.
Padahal, tanpa ditambah faktor NJOP pun, harga tanah sudah terlalu mahal. Dampaknya dirasakan semua pengembang, termasuk yang skala kecil.
Ambil contoh perumahan Puri Cinunuk di Cileunyi, kabupaten Bandung, Jawa Barat, yang tengah digarap PT Patanjala Lumbung raharja. DIrektur Utama perusahaan property skala kecil itu, Topan Ardiansyah, menyebut, pihaknya membeli tanah seluas 3.256 m2 untuk proyek tersebut seharga Rp 1,1 juta per m2 . Padahal, NJOP di tempat itu Cuma Rp 600.000 per m2. “Disamping proyek saya, ada yang mau jual tanah 7.000 m2 dengan harga Rp 1,5 juta per m2,” katanya.
Dengan harga tanah setinggi itu, Topan memasarkan 26 unit rumah tipe 36/72 dengan harga Rp 350 juta hingga Rp 400 juta. “Kalau harga jual rumahnya ikut-ikutan menjadi lebih tinggi menjadi enggak rasional,” imbuhnya.
Harga pasar tanah yang kelewatan tinggi membuat developer lebih sulit memasarkan proyeknya. Apalagi, disaat yang bersamaan industry property tengah lesu darah. Meski suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) turun, daya beli masyarakat belum juga terungkit.
Tanpa ditambah faktor kenaikan NJOP, tambah Eddy Ganefo, tidak sedikit developer yang terpaksa memangkas harga jual property dagangannya akibat daya beli masyarakat turun. Jika harga rumah subsidi tahun ini dipastikan naik di kisaran 6%, harga rumah nonsubsidi rata-rata malah turun 10%-30%. “Bahkan ada yang banting harga sampai 50% karena mengejar cashflow. Mereka harus bayar bunga ke bank,” ujar Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan pemukiman Seluruh Indonesia (Apersi) ini. Akibatnya, margin laba pengembang pun ikut menipis. Saat pasar property dalam kondisi normal, pengembang rumah mewah bisa meraup margin di atas 100%. Sementara untuk tipe nonsubsidi dan bukan mewah, margin keuntungannya berkisar antara 30%-50%.
Rezeki tak mengekor PAD.
Sumber: Kontan
http://www.pemeriksaanpajak.com
Kategori:Berita Pajak
PEMERIKSAANPAJAK.COM 
Tinggalkan komentar