Pasokan ruko dan rukan melimpah, namun permintaan minim.
Ruko dan rukan merupakan jenis properti yang pernah menjadi andalan para investor sebagai tempat mengembangbiakkan dana dengan imbal hasil melebihi deposito. Namun sejak dua tahun lalu pasokannya menumpuk karena permintaan lesu darah. Apa penyebabnya?
Tahun 2015 tampaknya bukan waktu yang baik bagi para investor properti jenis rumah toko (ruko) dan rumah kantor (rukan). Mereka harus lebih bersabar karena penjualan ruko dan rukan di tahun ini terbilang seret. Tawaran penjualan ruko dan rukan kali ini tak bersambur dalam waktu cepat.
Menurut pengalaman agen penjual atau tenaga pemasar properti, penjualan ruko atau rukan baru sedang sulit. Situasi yang sama berlaku pula untuk ruko atau rukan seken.
Lihat saja jajaran ruko di kawasan Jalan Mayor Oking, Cibinong, Bogor yang sudah diluncurkan dan terbangun sejak 2013.
Kendati sudah berdiri rapi, ruko baru yang jumlahnya dalam hitngan jari di tangan itu, belum ada yang memiliki. Tenaga pemasar masih kesulitan mencari pembeli. Padahal ruko tiga lantai itu terletak di posisi yang strategis. Harga yang ditawarkan pun terbilang miring, di kisaran Rp 2 miliar sampai Rp 2,5 miliar per unit.
Konsultan properti Century 21 Pajajaran, Bogor Daisy mengungkapkan, saat ini investor benar-benar mencari harga yang miring. “Tapi kalau klien mencari end user rasanya rada sulit sekarang,” katanya.
Agen Century21 Prima Gatot Saharso menuturkan, tahun ini memang tahun yang berat bagi bisnis properti, khususnya ruko dan rukan. Tahun ini, setidaknya dia memiliki stok 100 ruko yang harus dipasarkan. Namun dari jumlah yang tersedia, yang laku terjual baru sedikit. Kondisi ini jauh berbeda dengan tahun 2012 dan 2013.
Di tahun-tahun itu, Gatot yang memiliki area pemasaran daerah Tangerang mampu menjual lebih dari 50% stok yang ada. Selama setahun, dia bisa menjual hingga 90% dari stok yang ada. Namun untuk tahun ini, dia mengaku sudah bersyukur bila mampu menjual 20% dari stok. “Harga rukan dan ruko di Tangerang saat ini cenderung stagnan,” tutur dia.
Tak cuma di Tangerang dan Bogor, penjualan ruko dan rukan di Jakarta juga seret. Harga sekennya bahkan cenderung melorot. Ali Hanafia, Direktur Century21 Pertiwi yang memasarkan properti di kawasan Kelapa Gading, Kebun Jeruk, dan Puri Indah mengatakan, beberapa tahun terakhir harga properti naik dengan tidak wajar. Kenaikan harga bisa mencapai 300% per tahun. Padahal, wajarnya harga cuma naik 15% sampai 20% per tahun.
Ali mencontohkan, di tahun 2012 pasaran ruko di Kelapa Gading berkisar Rp 3 miliar sampai Rp 5 miliar per unit. Tahun lalu, harganya sudah meloncar hingga Rp 12 miliar sampai Rp 13 miliar per unit. Nah, karena sudah melaju kencang, harga pun sekarang mengalami koreksi hingga menjadi Rp 9 miliar per unit.
Situasi yang sama terjadi dengan pasar ruko di kawasan Pantai Indah Kapuk. Poperti yang tadinya dibanderol Rp 10 miliar turun menjadi Rp 9 miliar. Ruko-rukan di Cibubur, Jakarta Timur juga mengalami koreksi harga sekitar 5% sampai 20%. Kisaran harga ruko rukan di Cibubur kini Rp 3 miliar sampai Rp 6 miliar per unit.
Ali menilai, penurunan harga yang terjadi merupakan bagian dari dinamika keseimbangan pasar. Koreksi itu ia nilai wajar karena harga sempat melompat tinggi. “Masak sampai tiga digit kenaikan harganya. Padahal, wajarnya cuma double digit dan tak melebihi 20%,” tutur dia.
Menahan bisnis
Gejala seretnya penjualan ruko dan rukan sudah terlihat sejak tahun 2013. “Ketika aturan LTV baru diberlakukan pada Oktober 2013,” imbuh Gatot. Kondisi itu diperparah dengan situasi perekonomian yang berjalan bak keong.
Ruko atau rukan merupakan properti yang difungsikan tempat usaha atau bisnis. Nah di saat pertumbuhan ekonomi lesu darah, wajar saja jika pebisnis mengulur waktu untuk berekspansi atau memulai kegiatan usahanya.
Buntutnya, peminat rukan atau ruko pun ikut menunda membeli. Kalaupun ada pebisnis yang tetap memulai usahanya di tahun ini, mereka cenderung untuk menyewa tempat terlebih dahulu. “Tahun ini memang permintaan rendah sekali, sementara pasokan banyak,” ujar Gatot.
Agen Ray White Bogor B. Pangestu melemparkan pendapat yang setali tiga uang. Di Bogor, penjualan ruko kendor sejak dua tahun – tiga tahun terakhir. “Sulit juga jika mau buka usaha baru di saat ekonomi seperti sekarang,” ujar dia.
Menurut Pangestu, harga ruko di Bogor masih tidak bergerak dari kisarannya tahun lalu. Di kawasan Pajajaran, Bogor, tahun lalu, harga ruko-rukan berkisar Rp 2 miliar. Padahal, dua tahun sebelumnya harganya sudah Rp 4 miliar sampai Rp 5 miliar.
Sementara harga sewanya sudah mencapai Rp 200 juta per tahun. Sedangkan di kawasan Jalan Sudirman, Bogor harga sewanya Rp 150 juta per tahun.
Menurut Daisy, jika harga beli ruko berkisar Rp 4,5 miliar, memang butuh nafas yang panjang jika si pemilik ingin menikmati investasinya kembali melalui sewa. “Harga tentu mengikuti kenaikan harga tanah di Bogor. Namun dengan lemahnya nilai tukar rupiah, tahun ini harga ruko sulit didongkrak. Kalau dinaikkan sementara daya beli rendah, ya akibatnya banyak ruko tak terjual,” jelasnya.
Daisy menegaskan, dalam kondisi ekonomi yang belum stabil seperti sekarang ini, harga yang bisa diserap pasar adalah properti yang 20% sampai 30% di bawah harga pasar.
Daisy bilang ruko dan rukan di Bogor pasokannya sudah over dibanding peminat. Pengembang dan peminatnya sama-sama datang dari luar Bogor. Pembeli ruko di kota hujan ini biasanya mereka yang hendak mengembangkan usahanya di Bogor.
Meskipun kondisi ekonomi sulit seperti sekarang, memang tak ada salahnya bila Anda tetap ingin membeli ruko atau rukan. “Kalau untuk investasi jangka pendek tentu tidak menguntungkan, tapi untuk jangka menengah panjang tetap akan menguntungkan,” kata Gatot meyakinkan.
Seperti pengalaman Ignatius Susatyo Wijono. Direktur Utama PT Bank Mandiri Tunas Finance ini menilai investasi di ruko lebih menguntungkan daripada di rumah tapak atau apartemen. Menurut dia,pendapatan dari sewa ruko bisa menutup angsuran biaya pembelian ruko itu sendiri.
Selain itu, perawatan ruko lebih murah karena penyewa ikut serta merawat. Menurut Ignatius, investasi di rumah tapak mahal membutuhkan biaya perawatan yang lebih tinggi.
Pun demikian dengan apartemen. Harga sewa apartemen menurut Ignatius sulit naik dan harga jualnya cenderung stagnan. Sampai hari ini, Ignatius pun menyakini ruko merupakan jenis properti yang paling menarik sebagai media investasi.
Prospek rukan juga tak kalah menarik. Banyak pebisnis yang memilih menyewa rukan dbandingkan menyewa ruangan kantor di suatu gedung. Sebab akan lebih murah biaya pengelolaan dan jam kerja tak tergantung dengan jam tutup gedung.
Namun bila Anda ingin membeli ruko atau rukan ada beberapa hal yang ahrus diperhatikan. Pertama, sama seperti investasi properti lainnya, Anda harus memperhatikan lokasi. Apalagi, ruko dan rukan itu memiliki fungsi sebagai tempat bisnis. Jadi memang Anda harus mencari daerah yangs udah berkembang dan ramai.
Apabila Anda sendiri yang ingin memanfaatkan ruko sebagai tempat bisnis, maka Anda perlu menyesuaikan lokasi tempat dengan bidang bisnis yang akan Anda jalani.
Kalau tidak, ya masuklah ke bisnis produk atau jasa yang memang dibutuhkan oleh masyarakat di sekeliling tempat ruko atau rukan itu berada. “Ya kalau mau cepat laku yang carilah ruko atau rukan yang masuk kategori ring satu, dekat dengan lokasi fasilitas umum, seperti sekolah, kampus dan perkantoran,” kata Daisy.
Kedua, carilah ruko atau rukan yang memiliki harga yang sudah wajar. Sebaiknya, lakukan riset terlebih dahulu tentang harga pasar ruko atau rukan di daerah tersebut. Ini untuk memastikan Anda tidak terjebak dalam lingkaran harga yang tak wajar.
Pangestu menyarankan bila ingin membeli ruko saat ini sebaiknya mencari harga yang miring. “Ya tetap beli tak masalah, toh sejauh ini harga properti tidak pernah turun bila dalam rentang menengah panjang,” katanya. Anda juga harus berhitung, apakah imbal hasil dari investasi properti Anda lebih tinggi ketimbang imbal hasil dari investasi di deposito.
Sumber: KONTAN
http://www.pemeriksaanpajak.com
pajak@pemeriksaanpajak.com
Kategori:Berita Pajak
PEMERIKSAANPAJAK.COM 
Tinggalkan komentar