Suara Yance Onggo, General Manager Marketing Ciputra Residence, terdengar cukup bersemangat ketika menerangkan kedua kebijakan baru yang tengah jadi pergunjingan para pengembang properti. Apalagi, dua beleid tersebut bisa saling bertolak-belakang.
Pertama, rencana aturan baru Bank Indonesia (BI) tentang loan to value (LTV). Kedua, peraturan Direktorat Jenderal (Ditjen) Pajak tentang pungutan pajak penghasilan barang sangat mewah alias PPh 22. Aturan dari BI yang menurut rencana baru keluar bulan ini cenderung mendukung pertumbuhan pasar properti. Sementara Peraturan Dirjen Pajak (Perdirjen) 19/2015 justru kontraproduktif dan dianggap bakal memukul industri properti.
Aturan LTV mendukung pasar lantaran pelonggaran batasan rasio pembiayaan bank (LTV) dari 70% menjadi 80%, membuat uang muka yang harus dibayar konsumen saat membeli rumah melalui kredit pemilikan rumah (KPR) bakal lebih kecil. “Ini akan mendongkrak daya beli,” tutur Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Properti Watch.
Selain itu, relaksasi LTV akan medorong pengembang yang biasanya menggarap properti segmen atas untuk mau masuk ke segmen menengah ke bawah. Artinya, bakal mengatasi masalah kelangkaan pasokan hunian segmen menengah bawah di tengah tingginya permintaan.
Efek sebaliknya muncul dari beleid PPh Pasal 22. Pungutan baru terhadap barang super mewah ditentukan dengan batas harga jual diatas Rp 5 miliar. Nilai ini sudah termasuk pajak pertambahan nilai (PPN) sebesar 10% dan pajak penjualan atas barang mewah (PPnBM) 5%. Sekadar tambahan informasi, PPh 22 menetapkan pungutan terhadap harga jual properti rumah seharga Rp 5 miliar (sudah termasuk PPN dan PPnBM) atau luas bangunan 400 m2, serta apartemen yang luasnya di atas 150 m2.
Masalahnya, tak semua pengembang menerima informasi tentang kebijakan PPh Pasal 22 secara utuh. Beberapa pengembang melihat Rp 5 miliar merupakan harga dasar alias belum ada pungutan pajak, seperti PPN dan PPnBM. “Kami pikir, Rp 5 miliar itu tak termasuk pajak,” ujar Theresia Rustandi, Wakil Ketua Umum Bidang Komunikasi Real Estate Indonesia (REI).
Padahal, bagi pengembang, kejelasan informasi tarif pajak sangat menentukan, terutama pada saat memutuskan target pasar. “Dengan adanya kepastian PPnBM, setidaknya kami jadi tahu segmen market mana yang mau kita ambil,” tukas Yance.
Masih Optimis
Toh pengembang menanggap PPh Pasal 22 ini tak akan mengganggu kinerjanya sepanjang tahun ini. Direktur dan Sekretaris Perusahaan Bumi Serpong Damai (BSD) Hermawan Wiijaya optimis target marketing sales tahun ini bisa tercapai. Ia meyakini aturan baru PPh Pasal 22 tidak akan berdampak terlalu besar terhadap perolehan pra-penjualan BSD. Sebab, BSD tahun ini tidak menjajakan rumah tapak dengan luas diatas 400 m2.
Sedangkan berdasarkan produk yang mereka jual, porsi jumlah unit rumah dengan harga di atas Rp 5 miliar dibandingkan total unit yang dipasarkan masih di bawah alias kurang dari 10%. “Kami juga masih bisa menjual unit itu dengan memperkecil ukurannya,” cetus Hermawan.
Sepanjang tahun ini, BSD tetap akan mengandalkan BSD City yang pada kuartal I tahun ini menyumbang marketing sales sebesar Rp 1,94 triliun. BSD juga masih punya proyek hunian Nava Park, hasil kerjasama dengan Hongkong Land. Khusus hunian Nava Park, BSD menargetkan mampu menggaet penjualan setidaknya Rp 5 triliun.
Sedangkan Ciputra Residence saat ini mengembangkan proyek baru Citra Raya atau Citra Maja Raya. Kondisi ekonomi memang sempat mengerem angka penjualan hunian ini. Tahun lalu, saat peluncuran produk, ada 9.000-10.000 peminat yang mendaftar. “Sementara tahun ini hanya 2.000-an. Secara barang, tetap sold out, tapi antusiasme kelihatannya menurun,” tutur Yance.
Untuk strategi pasar, Ciputra Residence masih akan menggenjot pangsa menengah ke bawah. Sebab, lanjut yance, potensi pasar menengah ke bawah ini masih cukup tebal dan potensial. Dari sisi produk, porsi terbesar pun didominasi segmen harga kurang dari Rp 5 miliar.
Setali tiga uang, Summarecon Agung juga masih optimis dapat mencapai target penjualan tahun ini, yaitu pertumbuhan penjualan sekitar 15%-20% dibandingkan tahun lalu. Itu artinya, target penjualan Summarecon tahun ini setidaknya bisa melampaui angka Rp 6 triliun.
Sekretaris Perusahaan Summarecon Michael Yong bilang produknya yang di atas harga Rp 5 miliar sedikit sekali. Tahun ini, Summarecon juga tak menjual rumah dengan tipe luas bangunan di atas 400 m2 atau apartemen lebih dari 150 m2.
Meski begitu, Ali mengungkapkan, pasokan properti yang nilainya di atas Rp 5 miliar saat ini cukup melimpah. Sebab, para investor berharap dari imbal hasil sewa dan capital gain tinggi dari tren kenaikan harga properti yang gila-gilaan. Masalahnya, sekarang ini permintaan tiba-tiba tersendat gara-gara harganya sudah terlalu tinggi.
Makanya, dengan adanya aturan baru PPh Pasal 22, Ali dan Yance memprediksi, pasar rumah di atas Rp 5 miliar akan kian terpuruk karena hitungan tambahan pajak otomatis mengerek harga jual. Aturan baru PPh Pasal 22 akan mengerek harga jual properti menjadi lebih mahal sekitar 5%. Imbasnya, para pengembang yang sampai saat kini mengandalkan produk di atas Rp 5 miliar, tentu akan banting setir ke segmen menengah ke bawah atau mengikuti permintaan pasar di kisaran harga Rp 300 jutaan-Rp 1 miliar.
Menurut perkiraan Ali, segmen menengah ke bawah masih akan mendatangkan imbal hasil investasi sewa di atas 6% serta capital gain 10%. Bahkan, nilainya bisa jauh di atas itu saat memasuki awal tahun depan jika kebijakan LTV dari BI betul-betul keluar bulan ini. Dia berharap, BI tak hanya melonggarkan LTV untuk rumah pertama, tapi juga rumah kedua agar pasar makin lebih berkembang.
Alasannya, kredit dari perbankan untuk rumah kedua biasanya relatif lebih didominasi end user atau pengguna akhir. Memang, ada yang menggunakannya sebagai investasi, tapi biasanya investasi jangka panjang. IPW mengkaji, pengetatan LTV baru cocok diterapkan untuk KPR rumah ketiga dan seterusnya. Dalilnya, rumah ketiga dan seterusnya inilah yang biasa menjadi objek spekulasi untuk keuntungan jangka pendek.
Sumber: Kontan
http://www.pemeriksaanpajak.com
pajak@pemeriksaanpajak.com
Kategori:Berita Pajak
PEMERIKSAANPAJAK.COM 
Tinggalkan komentar