Prospek saham sektor properti semakin cerah setelah Bank Indonesia menurunkan BI rate.

Setelah selama tiga bulan bertahan di level 7,75%, bulan lalu akhirnya Bank Indonesia (BI) kembali menurunkan suku bunga acuan. Pada 17 Februari, para petinggi BI memutuskan memangkas BI rate sebesar 25 basis poin menjadi 7,5%.

Kebijakan bank sentral Indonesia ini menjadi sentimen positif bagi pasar saham Indonesia. Sejak BI mengumumkan penurunan suku bunga tadi, Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) terus melaju kencang dan mencetak rekor penutupan tertinggi di 5.477,83 (2/3).

Penurunan BI rate tersebut membuat pelaku pasar mengincar saham-saham dari sektor yang terkait dengan suku bunga, seperti perbankan dan properti. Hasilnya, harga saham sektor-sektor tersebut juga ikut melesat kencang.

Tengok saja sektor properti. Indeks sektor properti dan konstruksi di bursa naik tinggi setelah pengumuman penurunan BI rate. Indeks sektor properti sempat mencapai level tertinggi di 580,71 (27/2). Pada penutupan perdagangan saham, Kamis lalu (5/3), indeks sektor konstruksi, properti, dan real estat memang terkoreksi dan ditutup di level 561,05.

Namun, bila dihitung sejak awal tahun hingga level tertingginya, indeks sektor konstruksi, properti dan real estat itu sempat mengalami penguatan sekitar 10,63%. Kenaikan ini jauh lebih tinggi ketimbang kenaikan IHSG sejak awal tahun hingga ke level tertingginya, yang cuma sekitar 4,80%.

Pelaku pasar menilai, penurunan suku bunga acuan tersebut bakal berdampak positif pada bisnis properti di negeri ini. “Harus diakui, di Indonesia maupun negara lain di dunia, kebanyakan pembelian properti masih dilakukan secara kredit,” kata Steven Gunawan, analis Batavia Prosperindo Sekuritas.

Penurunan suku bunga acuan juga akan menyeret suku bunga KPR turun. Hal ini bisa menarik konsumen untuk kembali membeli properti.

Bunga KPR turun

Perbankan sendiri sudah mulai merespon penurunan suku bunga acuan oleh Bank Indonesia. Meski belum semua, sudah ada beberapa bank yang memangkas suku bunga, baik simpanan maupun pinjaman.

Salah satunya, PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN). Bank yang terkenal sebagai bank penyalur KPR bagi rumah murah ini menurunkan suku bunga KPR. Untuk rumah non-subsidi, BTN menetapkan suku bunga turun sekitar 0,75%, tergantung segmen rumah yang dipilih nasabah. Sementara, rumah bersubsidi non-fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP), suku bunganya turun 2%.

PT Bank Central Asia Tbk (BCA) juga menurunkan suku bunga KPR-nya menjadi 8,88%. Sebelumnya, suku bunga KPR bank swasta ini mencapai sekitar 10,5%. Sementara, PT Bank Rakyat Indonesia Tbk (BRI) menurunkan suku bunga dasar kredit (SBDK) untuk semua jenis kredit sebesar 0,25%. Dengan demikian, suku bunga KPR di BRI turun menjadi sekitar 10%.

Meski mendapat sentimen positif dari penurunan suku bunga, industri properti belum akan pulih sepenuhnya tahun ini. “Masih bisa tumbuh, tapi pertumbuhannya tidak akan setinggi tahun 2012-2013,” papar Steven.

Steven memprediksi, pertumbuhan properti tahun ini hanya sekitar 10%-15%. Sementara, di 2012-2013, pertumbuhan properti bisa mencapai 30%-40%.

Selain itu, rencana pemerintah memperbesar penerimaan pajak dengan mengubah aturan pajak penghasilan juga bisa menghambat sektor properti. Pemerintah berniat menurunkan kategori yang terkena PPh sebesar 5%.

Semula, pajak tersebut dikenakan untuk rumah dan apartemen seharga Rp 10 miliar ke atas, rumah seluas 500 meter persegi (m²) atau apartemen seluas 400 m². Dalam aturan baru nanti, rumah dan apartemen seharga Rp 2 miliar ke atas sudah terkena pajak. Begitu juga rumah seluas 400 m² dan apartemen seluas 150 m².

Pemerintah juga mempertimbangkan menurunkan standar rumah yang dikenakan pajak barang mewah (PPnBM). Saat ini, pajak barang mewah baru dikenakan untuk rumah yang luasnya di atas 350 m² dan apartemen di atas 150 m². Pemerintah berencana menurunkan standar luas rumah yang bisa dikenakan pajak barang mewah tersebut.

Padahal, saat ini kebanyakan rumah yang dijajakan emiten sudah mencapai Rp 2 miliar, terutama yang berada di kawasan Jabodetabek. “Potensi permintaan yang tinggi akan hunian bisa terhambat karena disaat yang sama pemerintah justru memberikan beban tambahan bagi konsumen,” kata Suria Dharma, analis Buana Capital.

Lantas, apakah saham properti masih layak dikoleksi? Berikut KONTAN menyajikan pendapat analis atas prospek beberapa saham properti.

PT Alam Sutera Realty Tbk termasuk salah satu emiten properti favorit pelaku pasar. Analis menilai perusahaan yang sahamnya diperdagangkan dengan kode ASRI ini memiliki fundamental yang kuat.

Analis Indo Premier Securities Natalia Sutanto menyebut, salah satu keunggulan Alam Sutera adalah wilayah pengembangan propertinya berada di lokasi premium di Serpong, Tangerang, Banten. Properti di kawasan ini pun masih berkembang pesat, baik properti residensial maupun komersial.

Hal ini membuat harga lahan di kawasan tersebut meroket. Akhir 2014 lalu, harga lahan di Alam Sutera mencapai Rp 17,2 juta per m², naik sekitar 38% dari tahun sebelumnya.

Alam Sutera juga masih gesit melakukan ekspansi. Perusahaan yang mengembangkan hunian Alam Sutera di Serpong ini tengah menyiapkan lahan komersial di kawasan Alam Sutera dan Pasar Kemis. Alam Sutera juga memiliki proyek komersial Garuda Wisnu Kencana di Bali.

Selain itu, perusahaan ini menyiapkan kluster perumahan baru di proyek Swara Sutera, Pasar Kemis. Di bisnis apartemen, Alam Sutera masih menawarkan unit apartemen di Cikokol dan Serpong.

Selain itu, perusahaan properti ini masuk ke bisnis perkantoran. Alam Sutera membangun gedung perkantoran di Serpong dan Jakarta.

Menurut Natalia, Ekspansi bisnis yang dilakukan Alam Sutera akan membantu emiten ini menggenjot kinerja bila pemerintah menentapkan perluasan pajak untuk properti. Sebab, perluasan pajak yang direncanakan pemerintah tersebut tidak mencakup properti komersial dan perkantoran. Selain itu, Alam Sutera juga banyak membangun perumahan dengan harga di bawah Rp 2 miliar sehingga tidak akan masuk dalam objek pajak.

Manajemen Alam Sutera belum mengubah strategi bisnis tahun ini. “Kami mendiversifikasi produk dengan komposisi sepertiga untuk perumahan, sepertiga untuk high rise building, sepertiga untuk properti komersial,” kata Purbaja Pantja, Direktur Utama Alam Sutera kepada wartawan KONTAN Febrina Ratna Iskana.

Tahun ini, Alam Sutera menargetkan marketing sales Rp 5,8 triliun. Penjualan di kawasan Alam Sutera diharapkan bisa menyumbang marketing sales sebesar Rp 2 triliun.

Namun, Suria mengingatkan, investor juga perlu mewaspadai utang Alam Sutera yang cukup besar. Di laporan kuartal tiga 2014 lalu, tercatat emiten ini masih punya utang obligasi dollar AS setara Rp 6,24 triliun. Saat rupiah melemah, tentu bisa menambah beban Alam Sutera.

Meski begitu, analis menilai, kinerja jangka panjang Alam Sutera akan positif. Natalia memprediksi, kinerja perusahaan ini akan kembali melejit di 2016. Sementara, tahun ini, kinerja Alam Sutera masih datar.

Natalia memprediksi tahun ini pendapatan Alam Sutera Rp 3,58 triliun. Padahal, prediksi pendapatan emiten ini tahun 2014 sebesar Rp 3,66 triliun. Sementara, laba bersih tahun ini diperkirakan mencapai Rp 1,25 triliun, tak jauh beda dengan proyeksi laba bersih 2014.

Para analis masih merekomendasikan beli untuk saham ASRI. Suria mematok target harga Rp 745 per saham. Sementara, target harga Natalia Rp 820 per saham. Kamis lalu, harga ASRI Rp 610 per saham.

Harga saham PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSD) tahun ini melesat tajam. Setelah pengumuman penurunan BI rate, saham perusahaan dengan kode BSDE ini bahkan sempat mencapai harga penutupan Rp 2.220 per saham (27/2), yang adalah rekor harga tertinggi. Namun, setelah itu harga BSDE kembali terkoreksi hingga ditutup di level Rp 2.410 per saham pada perdagangan Kamis lalu (5/3).

Wajar bila saham BSDE jadi incaran pelaku pasar. Para analis menyebut, prospek bisnis perusahaan pengembang kawasan Bumi Serpong Damai ini masih positif. “Kawasan Serpong masih berkembang pesat, bahkan pemberi kontribusi terbesar pada pendapatan BSDE adalah Serpong,” kata Steven.

Selain itu, pengembangan di kawasan Bumi Serpong Damai semakin memperkuat keunggulan BSD sebagai kota mandiri. Pasalnya, pengembang terus melengkapi infrastruktur di kawasan ini. “Sebagai kota mandiri, keberadaan pusat perbelanjaan dan area rekreasi tentu memberi kontribusi penting bagi perusahaan,” kata Suria.

Misalnya saja, yang terbaru, BSD City kini sudah dilengkapi Indonesia Convention Center (ICE), tempat pertemuan dan pameran terbesar di Indonesia. Tempat konvensi ini sudah mulai beroperasi. Beberapa waktu lalu, konser penyanyi jazz Michael Buble digelar di sini. Selanjutnya, konser artis pop Katy Perry juga akan dilangsungkan di tempat ini.

Selain itu, BSD juga tengah mengembangkan AEON Mall. Rencananya, mal yang mereknya berasal dari Jepang ini mulai beroperasi tahun ini. “Pengembangan ini semakin menarik minat konsumen melirik BSD,” cetus Steven.

Selain itu, akses ke kawasan BSD ke depan akan semakin mudah bila jalan tol Serpong-Balaraja selesai dikerjakan. Memang, saat ini proyek tol ini masih dalam tahap pembebasan lahan. Targetnya, pembebasan lahan rampung tahun ini.

BSD juga mulai melakukan ekspansi ke luar Jabodetabek. Saat ini, mereka tengah mengincar Surabaya, Makassar, dan Samarinda.

Di Surabaya, BSD memiliki cadangan lahan 48 hektare (ha) di kawasan kota. Rencananya, lahan ini akan digunakan untuk membangun apartemen dan kawasan terpadu. BSD juga memiliki lahan seluas 300 ha di daerah Benowo, Surabaya, yang rencananya akan dikembangkan untuk kawasan industri.

Sementara, di Serpong, BSD telah mengembangkan lahan seluas 500 ha. Perusahaan ini masih memiliki cadangan lahan sekitar 2.500 ha. “Dengan banyaknya proyek yang diluncurkan dan cadangan lahan yang luas, BSD akan bisa membukukan pendapatan pra penjualan tinggi,” kata Natalia.

Tahun ini, BSD mengincar pendapatan prapenjualan Rp 7,5 triliun, lebih besar 25% dari 2014. Tahun lalu, BSD mencetak marketing sales Rp 6,5 triliun. “Perolehan marketing sales tersebut naik 15% jika tidak menghitung penjualan lahan kepada joint venture,” kata Hermawan Wijaya, Direktur Bumi Serpong Damai.

Steven menghitung, tahun ini BSD berpotensi meraup pendapatan Rp 6,8 triliun. Sementara, laba bersih akan mencapai Rp 2,5 triliun.

Laba bersih ini memang akan lebih kecil dari realisasi laba bersih 2014 yang diperkirakan sebesar Rp 3,6 triliun. “Tapi, itu karena ada keuntungan luar biasa dari penjualan asset, jadi tidak mencerminkan kinerja sebenarnya,” jelas Steven.

Natalia dan Suria merekomendasikan beli untuk BSDE. Suria mematok target harga di Rp 2.450 per saham. Sementara, target harga Natalia adalah pada Rp 2.500 per saham.

Harga saham PT Modernland Realty Tbk juga melesat setelah pengumuman penurunan BI rate. Harga saham emiten berkode MDLN ini sempat mencapai Rp 585 per saham pada penutupan perdagangan Kamis dua pekan lalu (26/2). Ini adalah harga setinggi MDLN dalam, setidaknya, 10 tahun terakhir.

Selain karena sentimen penurunan suku bunga, saham MDLN melesat juga lantaran emiten ini membukukan kinerja positif.

Sepanjang 2014 lalu, Modernland berhasil membukukan marketing sales Rp 3,76 triliun. Setahun sebelumnya, pengembang hunian Kota Modern di Cibubur ini membukukan marketing sales Rp 3,76 triliun. Setahun sebelumnya, pengembang hunian Kota Modern di Cibubur ini membukukan marketing sales Rp 2,82 triliun.

Kenaikan dahsyat penjualan Modernland antara lain didukung oleh penjualan di proyek Jakarta Garden City (JGC), Cakung, Jakarta Timur. Tahun lalu, seluruh kluster yang ditawarkan dalam proyek ini laris manis dalam hitungan jam. Salah satunya proyek cluster Thames yang memiliki 555 unit rumah. Dalam waktu sekitar 12 jam, 95% sudah terjual. Nilai marketing sales mencapai sekitar Rp 805 miliar. “JGC terbukti menjadi fast selling asset dan menghasilkan marketing sales yang besar tahun lalu,” kata Rizky Hidayat, analis Mandiri Sekuritas.

Rizky memprediksi, tahun ini penjualan JGC masih akan menjadi penopang utama kinerja Modernland. Apalagi, akses ke JGC dari Kelapa Gading dan Tanjung Priok akan mulai dibuka tahun ini.

Analis JPMorgan Securities Soo Chong Lim dalam risetnya menyebut, Modernland juga memiliki posisi kas yang kuat, sekitar Rp 3,9 triliun. Ini cukup untuk mendanai kebutuhan dana ekspansi dan biaya operasional. Perseroan ini juga masih punya dana untuk dividen.

Soo memasang rekomendasi netral untuk MDLN, namun tidak memberi target harga. Sementara, Rizky merekomendasikan beli MDLN dengan target harga Rp 680 per saham. Kamis lalu, harga penutupan MDLN adalah Rp 535 per saham.

Nah, anda tertarik membangun cuan dari saham-saham sektor properti?

Sumber: KONTAN

pajak@pemeriksaanpajak.com

http://www.pemeriksaanpajak.com

Kategori:Berita Pajak

Tag:bayar pajak, bea cukai, berita pajak, BI rate, cukai, dampak pajak, deposito, Direktorat Jenderal Pajak, ditjen pajak, djp, genjot pajak, Joint Venture, kebijakan pajak, Marketing Sales, pajak, pajak galak, pemeriksaan pajak, penagihan pajak, penerimaan pajak, Peraturan pajak, perpajakan, resiko pajak, target pajak, tarif pajak, tunggakan pajak, wajib pajak