Kejayaan Mangga Dua Beranjak ke Ufuk Barat

Denyut nadi bisnis kawasan Mangga Dua melambat

Mangga Dua boleh dibilang surge belanja di jantung Ibukota Jakarta. Apa pun ada di Mangga Dua sudah dikenal sampai ke mancanegara sebagai pusat penjualan barang-barang tiruan berkualitas tinggi dengan harga kompetitif.

Maklum, separuh jalan ini dipenuhi oleh macam-macam pusat perbelanjaan grosir dan eceran. Ada Pasar Pagi Mangga Dua, ITC Mangga Dua, Harco Mangga Dua, Mangga Dua Mal, Orion Dusit Mangga Dua, WTC Mangga Dua, hingga Mangga Dua Square. Tak cuma itu, masih banyak deretan pertokoan di antara pusat-pusat perbelanjaan tersebut.

Bermacam-macam produk garmen dan mode mulai dari busana sehari-hari, kerja, pesta, serta pakaian dalam, busana muslim, olahraga, dan berbagai aksesori mulai dari sepatu, tas, serta dompet lengkap tersedia. Bagi masyarakat yang ingin membeli computer, laptop, ponsel dan barang-barang elektronik lainnya, juga bisa diperoleh dengan mudah.

Memang, kegiatan ekonomi di kawasan Jakarta Utara ini ibarat urat nadi kehidupan warga Jakarta dan sekitarnya. Sebagai indicator, ketika kerusuhan Mei 1998 silam pecah, kawasan Mangga Dua lumpuh total karena semua toko tutup. Dampaknya langsung terasa terhadap perputaran ekonomi Jakarta, saat itu.

Kini, denyut nadi bisnis di Mangga Dua kembali melambat. Penyebabnya, bukan saja pelemahan ekonomi dan penurunan daya beli masyarakat, tapi juga pamornya sebagai surge belanja mulai tergeser oleh tren belanja daring (online). Tak pelak, hampir semua pelaku usaha di kawasan Mangga Dua mengeluhkan pasar yang lesu sejak tahun yang lalu. Kompak, mereka mengaku, penjualan sepi.

Ketika KONTAN menyambangi beberapa pusat perbelanjaan di Mangga Dua, Kamis (17/3) lalu, situasinya memang tidak begitu ramai. Jauh berbeda dengan pemandangan dua tahun silam. Ketika itu, sekedar mencari tempat parker pun, susahnya bukan main. Sebab pengunjung membludak, terlebih menjelang akhir pekan.

Kini, di Pusat Grosir Pasar Pagi, terlihat cukup banyak toko yang tutup, dari lantai bawah hingga lantai atas. Situasinya hampir merata di setiap blok. Kios kosong paling banyak berada di Jembatan Pagi, yang menghubungkan Pasar Pagi dengan ITC Mangga Dua. Di tembok dan rolling door pada kios yang tutup ditempel tulisan; disewakan; dikontrakan, atau dijual, plus nomor telepon untuk menghubungi pemilik kios.

Pasar Pagi dikelola oleh PT Praja Puri Indah Real Estate. Sedangkan ITC Mangga Dua di kelola oleh PT Jakarta Sinar Intertrade, yang merupakan bagian dari Sinar Mas Land. Adapun Jembatan Pagi dikelola bersama antara Praja Puri dan Jakarta Sinar.

Selain menaungi ITC Mangga Dua, Jakarta Sinar mengoperasikan pusat perbelanjaan Harco Mangga Dua, Mangga Dua Mall, dan Orion Dusit Mangga Dua, yang juga dikembangkan oleh Sinar Mas Land.

Meski tak sebanyak di Pasar Pagi, kios-kios yang tutup juga dijumpai hampir di semua blok di ITC Mangga Dua. Setali tiga uang, Mangga Dua Mall, Harco Mangga Dua, dan Orion Dusit yang dikenal sebagai pusat penjualan alat elektronik, bernasib serupa. Kios-kios tanpa pedagang jadi pemandangan yang ganjil. Kalau dihitung, jumlahnya mencapai ratusan.

Banyak yang merugi

Dari penelusuran KONTAN, maraknya toko yang tutup dan disewakan lagi karena pihak penyewa atau pemilik menganggap usahanya tidak lagi menguntungkan setelah penjualan anjlok. Salah satunya adalah Lanny, pemilik ruko di Blok A No. 60/65 ITC Mangga Dua. “Saya sewakan murah, Rp 40 juta per tahun, daripada kosong,” ujarnya.

Padahal saat awal dibangun, sewa toko ini per unit mencapai Rp 80 juta – Rp 90 juta per tahun. Sejak enam tahun lalu, kios tersebut disewa seharga Rp 50 juta per tahun. “Tutupnya belum lama karena dagangan sepi,” sebut Lanny, yang memiliki sejumlah kios di Pasar Pagi dan ITC Mangga Dua.

Darsono, pemilik kios di Pasar Pagi Mangga Dua, menawarkan harga sewa yang lebih mahal yakni, Rp 80 juta – Rp 100 juta per tahun. Penyewa sebelumnya sudah tidak berjualan tas dan pakaian akibat merugi. Tak pelak, sewa pun tidak diperpanjang. “Sudah banyak yang menawar Rp 70 juta tapi belum saya lepas,” akunya.

Menurut Darsono, penjualan produk pakaian mengalami penurunan lantaran konsumen mengerem belanja imbas dari kondisi ekonomi sulit. “Tapi bisnis pakaian masih prospek dan bisa ramai lagi kalau ekonomi sudah pulih,” ujarnya seolah menentramkan diri.

Wan Wan, penanggung jawab Toko Kubik di lantai 4 Blok B No. 92 ITC Mangga Dua, mengungkapkan, tokonya yang menjual aneka pakaian pria terpaksa tutup karena sudah tidak menguntungkan secara bisnis. “Kalau saya bilang sekarang ramai, pasti bohong banget. Di Pasar Tanah Abang juga sepi,” ujarnya yang enggan menyebut jumlah penurunan omzet.

Wan Wan bilang, sebelumnya toko dipakai sendiri untuk berjualan. Kini disewakan ke pihak lain setelah sang pemilik beralih ke usaha POM bensin. Ada tiga unit toko yang akan disewakan seharga Rp 95 juta per tahun. “Kalau ambil dua pintu, harga sewanya Rp 85 juta,” jelasnya.

Rudi, penjaga toko pakaian anak di lantai tiga Pasar Pagi juga mengeluhkan pendapatannya terus menciut sejak lebaran tahun lalu. Memasuki tiga bulan pertama 2016, penjualan sudah turun 20% – 30%. “Lihat saja sendiri pengunjungnya sekarang, sepi, kan. Kios yang tutup juga banyak, hampir di setiap blok ada,” terangnya.

Hardjono Gunawan, Marketing Praja Puri, tidak menampik banyaknya toko yang tidak berisi karena pedagang pindah usaha atau menyewakan lagi ke pihak lain. “Dari 3.000-an unit toko dan 400 konter di Pasar Pagi, yang tidak terisi sebanyak 11%,” paparnya.

Penurunan tingkat okupansi toko sudah terjadi sejak awal 2015 hingga sekarang. Pemicunya, krisis ekonomi global dan penurunan daya beli di dalam negeri yang menjalar ke berbagai sektor bisnis dan industry. Pada saat itu, muncul tren belanja online yang bisa menghemat waktu dan ongkos jalan konsumen.

Hardjono bilang, kelesuan tidak hanya dirasakan para pedagang di Pasar Pagi. Pedagang di Pasar Pagi terpukul lebih keras karena menjual produk secara grosiran. Namun, Hardjono tak bisa memperkirakan penurunan nilai transaksi yang terjadi. “Soal jumlah transaksi, kami belum pernah melakukan survey,” kilahnya.

Setali tiga uang dengan Sinta Kristanti Putri, Customer Relation, Lease, Promotion Head PT Jakarta Sinar Intertrade. Ia tidak bersedia membuka pendapatan sewa dan nilai transaksi uang yang berputar di ITC Mangga Dua. “Untuk saat ini, maaf, datanya belum bisa kami buka,” tandasnya.

Yang jelas, ada 3.700 unit toko di ITC Mangga Dua. Meski di sana sini ada penutupan toko, menurut Sinta, bisnis di ITC Mangga Dua masih relative stabil karena produk yang ditawarkan dan segmen pasarnya ritel, yang lebih tahan banting ketimbang pasar grosir. Kendati harganya relative mahal, produk pakaian di ITC terbilang variatif dan up to date karena mengikuti selera dan perkembangan pasar terkini. “Tahun lalu, penjualan masih stabil. Tahun ini pun kelihatannya, sih, akan lebih baik dari tahun lalu,” klaim Sinta.

Mengenai toko-toko yang banyak tutup itu, Sinta berdalih, kemungkinan besar kios yang disewakan atau dijual tersebut adalah milik pribadi dengan status strata title. Sedangkan toko-toko yang masih disewakan langsung oleh pengelola hampir semua terisi. “Tingkat okupansinya sampai 95%,” ungkapnya.

Sementara toko-toko yang tutup di sepanjang lorong Jembatan Pagi, Sinta menambahkan, akibat adanya perbedaan konsep antara ITC Mangga Dua yang lebih ke ritel dan Pasar Pagi yang grosiran. “Untuk Jembatan Pasar Pagi, pengelolaannya bersama tapi konsep yang berbeda,” paparnya.

Tertekan bisnis daring

Para pengusaha di kawasan perdagangan Mangga Dua tidak hanya terpukul oleh pertumbuhan ekonomi yang melambat. Fenomena bisnis online yang marak dituding menjadi penyebab berkurangnya konsumen berbelanja di Mangga Dua.

Seperti diutarakan Supardi, sales Toko IT Connect di Orion Dusit Mangga Dua, penjualan online sedikit banyak menekan penjualan karena menawarkan harga lebih miring, di samping pengaruh daya beli dan nilai tukar rupiah terhadap dollar Amerika Serikat yang fluktuatif. “Persaingan harga semakin berat sehingga margin kian tipis,” terangnya. Supardi menyebutkan, tahun lalu, penjualan turun sampai 40%, sehingga target meleset. Dalam kondisi stabil, omzet penjualan IT Connect mencapai Rp 2 miliar sebulan. Berhubung usaha lagi seret, target penjualan tahun ini terpaksa dipangkas.

Waryanto, sales Toko Columbia Komputer, bilang, harga yang ditawarkan pedagang daring memang kompetitif, yang bedanya bisa lebih dari Rp 500.000. “Konsumen datang dengan menawar sesuai harga di online, padahal garansi belum pasti juga. Jadinya mereka enggak jadi beli,” keluhnya.

Waryanto menambahkan, tokonya pun membuka penjualan online tapi pemasukannya tidak signifikan. Satu-satunya harapan penjualan bisa meningkat adalah lelang barang dan jasa dari proyek pemerintah karena pengadaannya dalam partai besar. Cuma, sampai saat ini belum jelas juga kapan realisasi lelang tersebut. “Bisnis elektronik tahun ini semakin parah daripada tahun lalu, penurunan omzet sampai 50%,” beber Waryanto tanpa menyebut angka.

Sinta bisa memahami masyarakat yang sudah melek digital lebih memilih berbelanja online ketimbang langsung datang ke toko. Pasalnya, penjualan online lebih simple dengan menawarkan harga yang menarik. Namun untuk penjualan ke ITC Mangga Dua, keberadaan bisnis online tidak begitu mengancam. “Pengaruhnya tidak besar karena pedagang ITC Mangga Dua juga sudah banyak yang membuka toko online,” bebernya.

Memang benar, tidak semua pedagang di Mangga Dua seret roda usahanya. Sebagian masih mampu mempertahankan bisnis. Misalnya, Dobel Dragon Computer di Mangga Dua Mall, yang menjual aksesori computer, laptop, dan speaker yang pasarnya stabil. “Secara umum, bisnis elektronik memang lagi sepi, terutama yang menjual produk-produk dari luar karena terpengaruh dollar,” ujar Manajer Dobel Dragon Computer Budiwanto Chandra.

Walaupun pasar sedang kurang bersahabat, Waryanto, Supardi, Rudi, dan lainnya masih optimistis penjualan akan membaik seiring pulihnya ekonomi. Kinerja usaha memang sedang melemah, tapi sifatnya sementara. “Bisnis di Mangga Dua tetap bagus karena lokasi strategis, semua produk ada, dan sudah terkenal,” sebut Waryanto.

Semoga, kejayaan Mangga Dua belum surut ke Barat!

Sumber: Kontan

http://www.pemeriksaanpajak.com

pajak@pemeriksaanpajak.com



Kategori:Berita Pajak

Tag:, , , , , , , , , , , ,

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout /  Ubah )

Foto Google

You are commenting using your Google account. Logout /  Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout /  Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout /  Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: