Perekonomian yang lesu terut membuat tingkat hunian kantor di pusat bisnis di Jakarta menjadi lebih sepi.
Permintaan sewa ruang perkantoran di Jakarta semakin lesu.
Berkantor di pusat bisnis Jakarta adalah impian bagi pengusaha menjadi salah satu penghuni gedung mewah di central bussines district (CBD) ibukota negeri ini.
Sayangnya, biaya sewa ruangan perkantoran di Jakarta terutama di pusat atau jantung bisnis sangat mahal. Di sisi lain, belum bergeraknya perekonomian global maupun nasional berdampak pada lesunya pasar sewa perkantoran di Jakarta . Ya, tak bias dipungkiri, kelesuan ekonomi dalam beberapa tahun terakhir masih terasa hingga saat ini.
Apalagi pasar perkantoran merupakan salah satu pasar properti yang konsisten dan sejalan dengan pertumbuhan ekonomi. Ada beberapa faktor yang membuat tingkat hunian ruang perkantoran turun cukup drastis setahun terakhir.
Pertama, penambahan pasokan yang tak diimbangi dengan tingkat penyerapan kantor baru. Kedua, banyaknya penyewa dan perusahaan berskala besar yang berekspansi dengan membangun gedung perkantoran sendiri.
Ketiga, sejumlah perusahaan migas dan pertambangan tutup akibat kelesuan ekonomi atau memutuskan pindah gedung ke gedung yang lebih murah di luar CBD, misalnnya ke kawasan TB Simatupang atau kawasan pinggiran lainnya. Keempat, tren perusahaan skala kecil dan menengah terutama startup digital yang menggunakan virtual office atau kantor virtual.
Pertimbangannya, mmereka tak memiliki cukup biaya untuk menyewa tapi tetap ingin memiliki kantor yang beralamat di lokasi strategis. Maklum, pengguna jasa ini tak butuh fisik bangunan kantor, karena pekerjaan mereka bias dilakukan dimana saja atau di rumah.
Dari riset teranyar konsultan properti Colliers Indonesia tergambar, sepanjang 2016 lalu tingkat hunian perkantoran secara tahunan turun 5,8% dari sebelumnya. Tingkat okupansi atau keterisian properti perkantoran sepanjang 2015 hampir menyentuh 90%, namun pada 2016 turun ke 84,8%.
Penurunan penyewa ruang kantor terbesar ada di kawasan pusat bisnis atau CBD Jakarta yakni mengalami penurunan 4% secara year on year (YOY). Semrntara penurunan yang terjadi di luar kawasan pusat bisnis hanya sekitar 1,8%.
Kondisi inilah yang mendasari Colliers Indonesia pesimistis dengan prospek bisnis perkantoran tahun ini. Menurut Senior Associate Director Colliers Indonesia Ferry Salanto, tingkat okupansi ruang perkantoran secara keseluruhan pada tahun ini berpotensi kembali turun level 80%.
Lesunya bisnis sewa perkantoran ini dirasakan oleh Donny Valentino, General Manager Marketing GKM Green Tower. GKM Green Tower berlokasi di ujung jalan TB Simatupang, tepat di seberang jembatan layang Lenteng Agung dari arah Pasar Rebo menuju simpang Ragunan. Ia menceritakan kelesuan bisnis sewa kantor di kawasan ini sudah terasa sejak 2015.
Donny menceritakan kawasan perkantoran TB Simatupang selama ini di kenal sebagai area perkantoran perusahaan pertambangan, serta minyak dan gas. Nah bisnis perusahaan tambang dan migas memang sedang lesu dalam dua tahun terakhir. Walhasil banyak yang pindah kantor ke lokasi yang menawarkan sewa lebih murah, atau sebagian gulung tikar. “Pasar dikawasan ini bias dibilang bagus sebelum 2014, setelah itu lumayan agak struggle,” ujarnya. GKM Tower yang mulai beroprasi 2014 dengan total luas ruang kantor 18.000 meter persegi (m2), saat ini hanya tersewa 50%.
Sementara itu, sepanjang 2016, GKM Green Tower hanya mendapat tiga tenant baru yang menggunakan area 12.000 m2. Padahal idealnya untuk menutup biaya operasional minimal terisi sampai 60%.
Kondisi yang sama juga dirasakan oleh perusahaan properti sekalas PT Metropolitan Land Tbk. Direktur Keuangan dan Sekretaris Perusahaan Metland Olivia Surodjo menceritakan salah satu gedung perkantoran yang mereka kelola yakni MGold Tower yang berlokasi di pusat bisnis di Bekasi Jawa Barat, hanya terisi sekitar 60% saja. “Kondisi sekarang memang tidak menguntungkan untuk office,” sebut Olivia.
MGold Tower memiliki luas perkantoran 14.000 m2, dengan biaya sewa Rp 150.000- Rp 200.000 per m2 per bulan. Penyewa juga dibebankan biaya operasional Rp 50.000 per m2 per bulan. Lantaran bisnis sewa kantor lebih sepi, Olivia berujar, Metropolitan land saat ini fokus mengembangkan kawasan komersial dan rumah tapak alias landed house.
Memang tidak semua bisnis perkantoran lesu. Setidaknya pengalaman berbeda dirasakan PT Ciputra Development Tbk, yang mengklaim kini tingkat okupansinya masih sekitar 94%, terutama perkantoran di superblock Ciputra World 1.
Direktur Ciputra Development Tulus Santoso mengungkapkan, hingga saat ini belum ada tenant yang pindah. Maklum kontrak penyewaan ruang kantor Ciputra World 1 baru beroperasi tiga tahun, rata-rata ini berlaku selama lima tahun. “Kalau perkantoran di gedung lama, mungkin banyak penyewa yang pindah,” terangnya.
Menurut Tulus, di proyek Ciputra World 2 yang di targetkan rampung pengerjaannya semester dua tahun ini, dari ruang perkantoran seluas 20.000 m2 sudah terisi 70%. Adapun, biaya sewa kantor di Ciputra World 2 termasuk premium yakni di kisaran Rp 300.000- Rp 400.000 per m2 per bulan.
PANGKAS HARGA SEWA
Sebagaimana mekanisme pasar, saat pasokan perkantoran baru teru bertambah, dan sebagian berani menawarkan harga sewa yang relative murah, sementara minat penyewa kantor terus berkurang, membuat pengelola gedung terus cari jalan keluar agar tetap bertahan. Salah satu cara yang dilakukan adalah dengan menawarkan diskon harga sewa kantor.
Colliers Indonesia menyebutkan, harga sewa rata-rata gedung perkantoran CBD turun 6,2% pada 2016. Harga rata-rata sewa perkantoran berkategori premium dan grade A menjkadi Rp 311.750 per m2. Adapun harga ruang perkantoran di luar kawasan CBD berkisar Rp 225.801 per m2 atau melorot 5,3% dari tahun sebelumnya. Tak ayal penurunan sewa premium memukul sewa rata-rata kelas bawah gedung perkantoran, khususnya kelas B dan C yang turun hingga 20% YoY.
Sejatinya tren penurunan harga ini sudah terjadi sejak akhir 2015. Dalam catatn Colliers Indonesia pada akhir 2015, sewa kantor di kawasan CBD rata-rata sekitar Rp 335.000 per m2 per bulan., turun dari akhir 2014 yang sebesar Rp 350.000 per m2 per bulan.
Periset properti lainnya seperti Cushman & Wakefield, menyebut, harga sewa bruto dalam mata uang rupiah pada kuartal I-2016 rata-rata Rp 320.600 per m2 per bulan. Angka ini turun 7,2% dibandingkan harga sewa pada kuartal IV-2015.
Sementara dalam dollar AS, harga sewa bruto uS$ 24, 34 per m2 per bulan turun 4% ketimbang kuartal sebelumnya.
Penurunan harga sewa juga terekam dari iklan sewa ruang kantor seperti di situs http://www.sewaoffice.com, salah satu situs iklan properti di Indonesia. Pemilik situs, Amin Ch menyebutkan, harga sewa ruang kantor di Jakarta sudah terkoreksi sampai 20%. Hal itu terpantau dari 600-700 iklan yang saat ini terpasang. “Walaupun lokasi perkantoran berada di pusat kota, banyak yang banting harga, kok,” bebernya.
Amin menduga, pengelola gedung menurunkan tarif sewa akibat banyak pasokan gedung perkantoran baru. Di sisi lain, banyak perusahaan yang pindah dari CBD ke pinggiran Jakarta. Mereka pindah karena kondisi bisnis lagi turun, sehingga membutuhkan ruang lebih mini. Kadang pindah juga karena bertambahnya jumlah karyawan.
Hanya saja, di bebrapa lokasi, permintaan sewa tetap bagus, terutama ruang kantor di superblock seperti Kota Kasablanka dan Ganadaria City. “Kalau ruang kantor di bawah 100 m2, masih lumayan permintaannya,” imbuh Amin.
Manajemen GKM Green Tower mengakui saat ini juga tengah mempertimbangkan kemungkinan memberikan diskon dan promosi gratis biaya operasional kepada penyewa baru.
Langkah ini dilakukan untuk mengantisipasi perlambatan permintaan sewa ruang kantor tahun ini. Sebagai gambaran, biaya sewa di GKM Green Tower Rp 200.000 per m2 per bulan. Sementara biaya operasional atau rent charge Rp 58.000 per m2 per bulan.
Pengelola kantor yang sedang laris seperti Ciputra Development tak punya rencana diskon harga seperti ini. “Okupansi masih tinggi, belum perlu bagi kami menurunkan tarif sewa,” tegas Tulus.
Penulis: Dadan M Ramdan, Dian Sari Pertiwi
Sumber: Tabloid Kontan 16 Jan- 22 Jan 2017
http://www.pemeriksaanpajak.com
Kategori:Berita Ekonomi
PEMERIKSAANPAJAK.COM 
Tinggalkan komentar